Wrocław, stolica Dolnego Śląska, to jedno z najdynamiczniej rozwijających się miast w Polsce, które przyciąga zarówno mieszkańców, jak i inwestorów dzięki swojej rozwiniętej infrastrukturze, bogatej ofercie kulturalnej oraz statusowi ważnego ośrodka akademickiego i biznesowego. Rynek nieruchomości we Wrocławiu pozostaje jednym z najdroższych w kraju, a w drugiej połowie maja 2025 roku obserwujemy stabilizację cen po okresie intensywnych wzrostów. W artykule przyjrzymy się aktualnym cenom mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym, zróżnicowaniu cen w poszczególnych dzielnicach oraz prognozom na najbliższe miesiące.
Średnie ceny mieszkań we Wrocławiu
W drugiej połowie maja 2025 roku średnia cena za metr kwadratowy mieszkania we Wrocławiu na rynku wtórnym wynosi około 13 243 zł/m², co oznacza spadek o 0,35% w porównaniu z poprzednim miesiącem. Na rynku pierwotnym ceny są wyższe, osiągając średnio 14 861 zł/m² w kwietniu 2025 roku, przy wzroście o 10% rok do roku i stagnacji w ujęciu miesięcznym dla większych mieszkań. Według danych Narodowego Banku Polskiego, w pierwszym kwartale 2025 roku średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym wynosiła 12 800 zł/m², a na rynku wtórnym 11 500 zł/m², co wskazuje na znaczącą różnicę między cenami ofertowymi a transakcyjnymi, dającą kupującym przestrzeń do negocjacji.
Niektóre źródła wskazują na nieznaczne spadki cen w maju, z medianą na poziomie 11 293 zł/m² na rynku wtórnym, co oznacza obniżkę o 0,76% od początku roku. Jednak ceny ofertowe na rynku pierwotnym w bardziej prestiżowych lokalizacjach mogą sięgać nawet 19 668 zł/m² w Śródmieściu. Stabilizacja cen wynika z większej podaży mieszkań – w marcu 2025 roku liczba ofert na rynku wtórnym wzrosła o 4% do 11 700 lokali, a na rynku pierwotnym dostępnych jest niemal 9 000 mieszkań.
Zróżnicowanie cen w dzielnicach Wrocławia
Ceny mieszkań we Wrocławiu różnią się znacząco w zależności od lokalizacji. Najdroższe osiedla to Zacisze-Zalesie-Szczytniki, Stare Miasto i Śródmieście. Na osiedlu Zacisze-Zalesie-Szczytniki średnia cena w lutym 2025 roku wynosiła 26 478 zł/m² na rynku wtórnym, co oznacza wzrost o 105,92% rok do roku. Stare Miasto plasuje się na drugim miejscu z ceną około 13 302 zł/m², czyli o 1 952 zł powyżej średniej miejskiej. Śródmieście, z cenami na poziomie 19 668 zł/m² na rynku pierwotnym, pozostaje jedną z najbardziej prestiżowych lokalizacji.
Najtańsze mieszkania można znaleźć na obrzeżach miasta, w dzielnicach takich jak Świniary, Bieńkowice i Brochów. Na osiedlu Świniary średnia cena wynosi 7 425 zł/m², co jest o 3 868 zł niższe od średniej miejskiej. Bieńkowice oferują mieszkania za około 9 242 zł/m², a Brochów za 9 532 zł/m². W dzielnicach takich jak Leśnica czy Lipa Piotrowska ceny oscylują w granicach 10 125–11 011 zł/m², co czyni je atrakcyjnymi dla osób szukających bardziej przystępnych cenowo opcji.
Ceny mieszkań w zależności od typu lokalu
Ceny mieszkań różnią się także w zależności od metrażu i liczby pokoi. Na rynku pierwotnym w kwietniu 2025 roku średnie ceny kształtowały się następująco:
- Kawalerki: 17 230 zł/m² (wzrost o 6% rok do roku, stagnacja w ujęciu miesięcznym),
- Mieszkania 2-pokojowe: 15 252 zł/m² (wzrost o 8% rok do roku, wzrost o 1% miesiąc do miesiąca),
- Mieszkania 3-pokojowe: 13 532 zł/m² (wzrost o 5% rok do roku, stagnacja miesięczna),
- Mieszkania 4-pokojowe i większe: 13 399 zł/m² (wzrost o 9% rok do roku, stagnacja miesięczna).
Na rynku wtórnym kawalerki są najdroższe w przeliczeniu na metr kwadratowy, osiągając średnio 14 600 zł/m² w pierwszym kwartale 2025 roku, co oznacza spadek o 1,4% w porównaniu z poprzednim kwartałem. Mieszkania dwupokojowe kosztują około 13 200 zł/m², a trzypokojowe 12 400 zł/m², co wskazuje na większą przystępność większych lokali.
Rynek wynajmu
Rynek wynajmu we Wrocławiu w maju 2025 roku wykazuje stabilizację. Średnia cena wynajmu mieszkania wynosi 2 700 zł miesięcznie, bez zmian w porównaniu z poprzednim miesiącem. Średnia cena za metr kwadratowy wynajmu to 65 zł, również bez zmian. W kwietniu 2025 roku odnotowano wzrosty cen najmu dla większych mieszkań (60–89 m²) o 3% w ujęciu miesięcznym, osiągając średnio ponad 4 500 zł/miesiąc. Liczba nowych ofert wynajmu w maju wynosiła 3 751, co oznacza spadek o 587 w porównaniu z poprzednim miesiącem, co może wskazywać na mniejszy ruch na rynku w okresie letnim.
Trendy i prognozy
W drugiej połowie maja 2025 roku wrocławski rynek nieruchomości wykazuje oznaki stabilizacji po okresie dynamicznych wzrostów w 2024 roku, napędzanych m.in. programem „Bezpieczny Kredyt 2%”. Na rynku wtórnym ceny w ujęciu rocznym pozostają na podobnym poziomie, z minimalnymi spadkami w przypadku kawalerek i mieszkań dwupokojowych. Na rynku pierwotnym podaż mieszkań jest wysoka – w 2024 roku deweloperzy wprowadzili 10 000 nowych lokali, z czego sprzedano około 6 100, co wskazuje na przewagę podaży nad popytem.
Prognozy na drugą połowę 2025 roku przewidują umiarkowany wzrost cen, szczególnie na rynku pierwotnym, gdzie średnia cena może osiągnąć 12 429 zł/m² do końca roku. Czynnikami wspierającymi wzrosty są zapowiadane obniżki stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej w trzecim kwartale 2025 roku, co może obniżyć raty kredytów o kilkaset złotych i aktywizować „uśpiony” popyt. Nowe inwestycje, takie jak osiedle Nowe Żerniki czy Legnicka Vita, zwiększają podaż w atrakcyjnych lokalizacjach, co może nieznacznie łagodzić presję cenową na obrzeżach miasta. Jednak w centrum, szczególnie na Starym Mieście i w Śródmieściu, ceny mogą wzrosnąć nawet o 8–10% w ujęciu rocznym ze względu na rewitalizację kamienic i popyt na nieruchomości premium.
Podsumowanie
Ceny mieszkań we Wrocławiu w drugiej połowie maja 2025 roku pozostają na wysokim poziomie, z medianą 13 243 zł/m² na rynku wtórnym i 14 861 zł/m² na rynku pierwotnym. Najdroższe lokalizacje, takie jak Zacisze-Zalesie-Szczytniki czy Stare Miasto, kontrastują z bardziej przystępnymi cenowo osiedlami, jak Świniary czy Bieńkowice. Rynek wynajmu wykazuje stabilizację, z medianą cen na poziomie 2 700 zł miesięcznie. Stabilizacja cen wynika z większej podaży mieszkań, jednak zapowiadane obniżki stóp procentowych i nowy program mieszkaniowy mogą w drugiej połowie roku aktywizować popyt, co prawdopodobnie przełoży się na dalszy wzrost cen, szczególnie w segmencie premium. Osoby planujące zakup mieszkania powinny rozważyć negocjacje, szczególnie na rynku pierwotnym, gdzie różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi są znaczące, oraz monitorować nowe inwestycje, takie jak Zwycięska 3 czy ŁAN, które oferują różnorodne opcje mieszkaniowe.
